昨日，市场上盛传的楼市新政和营业税调整的传闻终于落定，二手房营业税免征期“五改二”的政策在长沙落地。新旧政策存在哪些不同，对市民有何利好，本文将通过案例进行解读。
　　
　　免征期限：五年改为两年
　　
　　新规定——财税〔2015〕39号规定：自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　
　　原规定——《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011﹞12号）曾规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　
　　变化——个人购买普通住房对外销售的，由之前超过5年（含5年）免征营业税，缩短至购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人购买非普通住房对外销售的，满买2年以上（含2年）即按差额征收营业税，降低了购房后再出手的锁定年限要求。　

　　144平米以上住宅满两年营业税按差额征收 　　

　　普通住房——住房分普通住房和非普通住房，根据《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发[2005]23号）中关于普通住宅的认定标准，应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下。

    非普通住房——住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个,即为非普通住房。
　　
　　适用营业税税率——个人转让住房适用营业税税率为5%。
　　
　　案例解读：
　　
　　【例1】小张2013年购入住房一套，建筑面积150平方米，成交价100万元，2013年5月取得房产证。2015年7月小张将这套房屋对外出售，获得价款140万元。
　　
　　分析：小张的情况属于非普通住房对外销售情况，按照财税（2015）39号文件（不考虑其他税费），小杨需缴纳营业税（140-100）*5%=2万元。39号文件未出台之前，小杨需缴纳营业税140*5%=7万元。
　　
　　【例2】小杨于2013年1月购入建筑面积120平方米住房一套，成交价50万元，2013年3月取得房产证。2015年4月小杨将房屋对外出售，获得价款70万元。
　　
　　分析：小杨的情况属于个人普通住房对外销售情况，按照财税（2015）39号文件（不考虑其他税费），小杨不需缴纳营业税。39号文件未出台之前，小杨需缴纳营业税70*5%=3.5万元。

财税[2015]39号文件出台前后缴纳营业税情况对比 

购房对外销售分类情况	按财税[2015]39号文件执行	按财税[2011]12号文件执行	以上述实例计算比较（不考虑其他税费）
购买不足2年的住房对外销售的	全额征收营业税	全额征收营业税	无差别
购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的	按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税	购买5年以下的按全额征税	新政执行小张少缴营业税5（7-2）万元。
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的	免税	购买5年以下的全额征税	新政执行小杨少缴营业税3.5（3.5-0）万