从11月下旬以来，土地增值税突然取代房产税，站在了舆论的风口浪尖。

11月24日，央视《每周质量报告》引述北京执业律师李劲松的计算称，包括万科(000002.SZ)、富力、SOHO中国等45家房企，八年内共欠缴土地增值税超3.8万亿元，顿时引起激烈争论。

李劲松的计算方法是：2005年至2012年，全国商品房销售总额超过31.2万亿元。按相关税法，房地产毛利率只要达到34.63%就需要缴纳土地增值税。

根据中国社科院数据，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，那几年房地产市场非常火爆，没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略。

照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上，征到的土地增值税仅0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

这个天文数字一经抛出，立刻引发开发商激烈反应。

华远董事长任志强在微博上连发数条帖子批评央视“愚蠢无知”，中国房地产业协会当天下午紧急召开座谈会，所有“被问责”的上市地产公司隔天均发布澄清公告，来自企业界、学术界和媒体的各种声音自携立场，在新浪微博上公开辩论。

第三天晚间，国家税务总局官方回应此次事件称，央视有关人员对土地增值税欠税的巨额推算是对税收政策和征管方式存在误解、误读。

但国家税务总局官员同时又说，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，今后将进一步完善制度措施，加强税收征管。

这一暧昧回复，使得争论陷入了另一个循环，有人猜测央视突然关注土地增值税是政府授意，未来面向地产商的会计核查会进一步扩大，开发商们要小心自己的钱包。

更有人猜测，政府将来要通过土地增值税进行宏观调控，或者是房产税要进一步扩大试点、全面铺开。

“关于3.8万亿元，没有一手数据我们无法评价。”北京大学法学院教授刘剑文告诉《财经》记者，企业欠土地增值税现象肯定有，“不过这是一个很复杂的问题，也有制度上的原因”。

国泰君安报告称，2005年至2012年全国商品房累计销售额为31万亿元，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿元，扣除8000亿元已交额，得未交额7500亿元，与报道中的“3.8万亿元”差距很大。

“这也不是新话题了。”一位民营地产商老总告诉《财经》记者，每过几年就把土地增值税拿出来说事，如果税务局觉得开发商欠税了，为什么不去征缴呢。

外界关注的是，一个税种的计算结果出现如此大差异，到底谁说得对？

预缴与清算

易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]说过：“土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。”

土地增值税的征收对象是转让房地产的增值额，当前中国实行四级超额累进税率，增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。

其规定具体如下：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

“土地增值税算起来比所得税都复杂。”国税总局前副局长许善达接受《财经》记者采访时说。

土地增值额是用收入扣除规定的扣除项目，如土地成本、开发成本、开发费用等之后的余额，而项目没完成之前这些数据很难确定。

由于地产项目时间长，为保证税款的均衡入库，对土地增值税先按照销售收入预缴，等达到清算时点，再准确计算应纳税额，多退少补。

按照有关规定，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

许善达解释说，先预缴后清算的征收方式会产生三种情况：如果房地产项目不到汇算清缴的寿命点，即还在预缴期，则不涉及补税还是退税；如果到了汇算清缴期，企业没有汇算清缴，那企业负有责任，如果企业按时申报清算，最后该补还是退，要看税务局项目清算结果；如果清算结束，税务局要求企业补税，而企业迟迟不补，那就是欠税。

“三种情况中，只有最后这一种情况是欠税。”他强调说。

不管开发商还是税务局，都没有公开信息。也就是说，到底有多少项目未到清算期，有多少项目是正在清算过程中，还有多少项目是清算结束，多退少补还没落实的，三种情况全无披露，也就无从计算。

许善达说，“当事人是开发商，管理者是税务局，权威的数字应该来源于这两个主体。”

这里重要的是清算的节点，国家税务总局在2009年下发的《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》中详细规定了清算的两种情况，即纳税人应该清算和税务局要求清算。

满足清算条件的纳税人，应当在90天内到主管税务机关办理清算，提供土地增值税清算表、开发项目清算说明、项目竣工决算报表及各种凭证合同等。税务局对之进行审核，审核结束后税务机关将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

“土地增值税欠税如果不一个项目一个项目地统计，是算不出来的。”中汇税务师事务所的合伙人王冬生告诉《财经》记者，李劲松推算出来的数字没道理。

而预售期计提应缴税金，项目达到税款结算条件时再办理清算，这种做法符合税法规定，计提金额在信息最为透明的上市公司报表中也可以看到。

例如，根据万科11月27日发布的澄清公告，截至去年底，公司计提的土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，在项目清算结论产生后，按照规定的金额、期限进行了土地增值税的缴纳。

同样，龙湖则表示，截至去年底应交税金78亿元，预缴税金22亿元，包括土地增值税和企业所得税，金地集团计提的土地增值税余额为25.48亿元。

征收困局

在房地产企业涉及的十几种税收中，土地增值税属于很年轻的税种。1994年的时候，一些开发企业掀起了地皮热，经常是今天买一块地，隔夜倒手就能翻倍，为了遏制土地炒作，政府开始征收土地增值税。

但是该税从1994年出台之后，这个税就没怎么好好征过。王冬生对《财经》记者说，一直到2009年下发《土地增值税清算管理规则》才开始征，“这之前税务局都没管过，不清算是非常普遍的。”

土地增值税属于地方税，在地方各市和区县按五五分成。在土地增值税的征收上，地方政府有着很大的回旋余地，他们经常简化征收。

“税务部门应该按照税法去清算，但是实际上影响因素很多。”许善达说，可能这对税务人员业务水平要求比较高，征税成本高，甚至也可能直接受领导影响、上级指示，甚至收了红包。

许善达认为，土地增值税难征收的原因是可以讨论的，但是从法律角度而言，谁没有按法律去做，谁就要承担相应的法律责任。税务局不按税法操作就是税务局负责任，企业弄虚作假就是企业负责任。

国税总局在回应时称，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，主要在于土地增值税税制设计比较复杂，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

而王冬生告诉《财经》记者，土地增值税清缴不力的深层原因是地方政府没有动力。因为谁征得太狠了，开发商赚不到钱就不到当地投资，地价就炒不上去，而地方政府归根结底是想卖地而不是想征税，于是“别的地方不征，我也不征”。

根据《税法》，企业确实有一些避税的空间。王冬生说，比如企业定价的时候考虑与税收减免之间权衡，在项目之间计算成本费用的分摊等，这都属于合法的避税。

即使是清算时点，也有操作空间，不排除项目公司利用税法中的规定，拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。

“如果企业的手段是合法的，那无可厚非，如果用非法手段弄虚作假，那稽查局的人可以去查。”许善达对《财经》记者说，即使企业故意不达到清算条件，只要人家没有违反税法规定，也不能说欠税。但如果做假账，那就该追究经济责任乃至法律责任。

刘剑文也持相同观点，他告诉《财经》记者，土地增值税作为1994年的税种，随着房地产业的不断发展，肯定会暴露出不完善的地方。可以提修改意见，现行政策存在什么问题，以后如何进行改革，但是在制度修改之前，还是要按照原制度来。

他强调，出现问题并不都是制度本身的原因。因为制度是个死东西，执行的人是活的，“可能制度设计有不科学的地方，那关键就是看征管的过程了。”

至于房产税是否要进一步扩大试点，许善达提醒说三中全会报告中表述的“房地产税”，不是房产税，多了一个字，就是完全不同的两个税种。

他认为，由此可见房产税在上海和重庆的试点并不成功，更不可能进一步推广。

(责任编辑：洛熙)