为进一步规范我市房地产开发企业土地增值税核定征收管理，根据税收征管法、土地增值税条例以及财政部国家税务总局的相关规定，结合我市实际，特制定《重庆市地方税务局房地产开发企业土地增值税核定征收管理办法（试行）》。现予发布。

特此公告。

二○一二年十一月七日

重庆市地方税务局房地产开发企业土地增值税核定征收管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为进一步规范我市房地产开发企业土地增值税核定征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关规定，结合我市实际情况，特制定本办法。

第二条  本办法适用于我市范围内从事房地产开发负有土地增值税纳税义务的单位（以下简称纳税人）。

第三条  税务机关应当坚持公平、公开、公正的原则，对房地产开发企业土地增值税核定征收管理做到程序合法、手续完备。

第四条  纳税人应当按照税务机关确定的核定征收方式，依法申报缴纳土地增值税。对税务机关确定的核定征收方式有异议的，应当提供合法、有效的相关证据。经税务机关审核认定后，可调整有异议事项。

第二章  核定征收的处理

第五条  凡纳税人不能提供完整、准确的收入和扣除项目凭证，不能准确计算房地产项目增值额，有下列情形之一的，可实行核定征收土地增值税。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；

（四）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

（五）符合土地增值税清算（以下简称清算）条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

第六条  核定征收土地增值税应当首先采用定率征收方式，确实无法实施定率征收的，主管税务机关方可采用定额征收方式。

（一）定率征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.按照核实房地产转让收入的方法核定；

2.按照核实建造成本、费用加合理利润的方法核定；

3.按照合理方法计算和推定纳税人房地产转让收入或者房地产建造成本核定。

（二）定额征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.参照纳税人相近清算房地产项目的税负水平核定；

2.参照当地房地产开发行业中经营规模和收入水平相近的纳税人税负水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一种方法不足以准确核定应纳税额时，可同时采用两种以上的方法核定。

第七条  土地增值税核定征收率区分不同类型房地产分别确定，按照市局相关文件规定执行。

第八条  定率征收土地增值税，按下列公式计算应纳税额：

应纳土地增值税额＝转让房地产收入额×核定征收率

或者，应纳土地增值税额＝房地产建造成本及费用额×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）×核定征收率

第三章  核定征收的管理程序

第九条  税务机关应当在房地产转让清算环节，进行土地增值税核定征收审核认定，不得在预征环节事前认定。

第十条  纳税人在清算申报期内认为属于本办法第五条规定的相关情形，可主动提请核定征收，具体程序如下：

（一）纳税人应在清算申报期限届满前，向主管税务所填报《土地增值税核定征收申请认定表》（以下简称《申请认定表》）。

（二）主管税务所应当在受理《申请认定表》后三十个工作日内调查核实和初审，提出处理意见后报区县税务局审核认定。

（三）区县税务局应当在收到《申请认定表》后二十个工作日内，完成核定征收审核认定。

第十一条  主管税务机关在进行清算审核时，无法准确实施查账征收的，可责成纳税人在规定期限内报送相关涉税资料。纳税人未在规定期限内报送相关涉税资料，或者报送的相关资料，经认定仍不足以准确实施查账征收的，主管税务机关有权实施核定征收，具体程序如下：

（一）主管税务机关向纳税人送达《税务事项通知书》，责成纳税人在规定期限内报送相关涉税资料。

（二）纳税人应当在收到《税务事项通知书》三十日内，按照要求报送相关涉税资料。因有不可抗力、司法案件等原因，不能按期报送相关涉税资料的，经区县税务局批准后，可以延期报送。

（三）主管税务机关应当在收到纳税人报送的相关涉税资料或者《税务事项通知书》提供资料期限届满后二十个工作日内，进行核定征收初审，填列《土地增值税核定征收审核认定表》（以下简称《审核认定表》），提出处理意见后，报区县税务局审核认定。

（四）区县税务局应在收到《审核认定表》后二十个工作日内，完成核定征收审核认定。

第十二条  土地增值税核定征收应当以区县税务局名义作出。主管税务机关收到已审定的《申请认定表》或者《审核认定表》后，应当在十个工作日内向纳税人送达《核定征收通知书》，责令纳税人按照已确定的核定征收方式，限期缴纳清算税款，并告知其享有申请行政复议、提起行政诉讼的权利。

第十三条  土地增值税核定征收应当集体研究决定，区县税务局可采用审理委员会、局长办公会等形式，对核定征收进行审核认定。

第四章  征收管理

第十四条  主管税务机关应当根据土地增值税清算管理规程的相关规定，对已确定核定征收方式的纳税人，进行房地产项目清算。

纳税人应当在主管税务机关规定的期限内缴纳清算税款或者提供纳税担保。

第十五条  实行核定征收土地增值税的纳税人清算后转让房地产，在计征土地增值税时，不得改变征收方式。

第五章  附  则

第十六条  对违反本办法规定的行为，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。

第十七条  本办法自2012年12月1日起执行。