核心

　　提示

　　李劲松律师对这些房企的年报财务数据进行了统计，其中有一项为应交未交土地增值税。根据他的计算，这笔房应交给相关税务机关的费用，总数为640亿元，其中SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，华远地产为5亿元。

　　上海律师刘福元表示，很多地产集团公司会把部分集团员工的工资和福利列入项目开发间接费用以达到避税目的。

　　一位名为李劲松的律师日前对包括万科、华远、SOHO中国在内的29家房企提出质疑。该律师通过观察这29家房企年报后发现，在这些房企的财务报表上，均显示应交而未交的土地增值税累计高达640亿元。

　　《每日经济新闻》记者进一步调查发现，很多地产公司在会计处理时，将应交土地增值税列为流动负债。如果按照会计理解，应在一年内支付。但实际上，这部分税收并未在下一年支付，而是继续作为流动负债处理。由于一直没清算，土地增值税像滚雪球一样越滚越大。

　　而更有部分房企已经学会通过税收筹划，从一开始就设计如何多增费用和成本，以达到最后尽量多避税的目的。

　　房企：非专业人士误读

　　李劲松对这些公司的年报财务数据进行了统计，其中有一项为应交未交土地增值税。根据他的计算，这笔房地产公司从购房人手中收上来，应交给相关税务机关的费用，总数为640亿元，其中SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，华远地产为5亿元。

　　但这一说法立即遭到行业人士的反击。华远方面认为，这仅是非专业人士对财务报告误读；而万科方面则以同样的态度回应表示，“该律师实际上混淆了‘该交不交’和‘计提’两个概念，公司并未拖欠土地增值税金”。

　　睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文告诉《每日经济新闻》记者，从预售到竣工，至少需要一年时间。在这一年时间里，尚没有清算的土地增值税就会被计为“应交所得税”———土地增值税的会计科目。这部分税收不是房企拖欠的，而只是尚未清算而已。

　　但记者查阅了SOHO中国、合生创展等多家地产公司的财务报表发现，上述应交土地增值税，被列为流动负债。按照一般理解，应在一年内予以支付。但实际上，上述税费的交付时间往往超过一年，导致账面上的应交土地增值税越积越多。

　　报告：操作难度大

　　克而瑞的研究报告透露，一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。2012年，全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅5.35万亿。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。按理说，如此高的累进税率，土地增值税理论上应该不会低。

　　但实际上，2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入的2.69万亿，甚至少于契税的2874亿元。

　　根据现行的法规，操作较难。多年致力于财税研究的上海律师刘福元也向《每日经济新闻》记者证实，相比于土地增值税预征，清算的工作难度要大很多。税务人员需要一一核查房企申报的土地增值税抵扣项目。在这些申报项目中，有些按照现行法规是不可以申报的，有些则是可以的。然后，再根据申报扣除项目，计算土地增值税。上述工作不但浩繁，而且难度很大。这使得土地增值税的清算工作被大大延缓。

　　专家：房企避税方法多

　　征管不力仅仅是导致土地增值税清算难的原因之一。土地增值税之所以占我国全年房地产销售额比例极低的另一原因，则是很多地产商学会了如何利用税收政策上的漏洞，“合理”避税。

　　“很多地产公司有能力把成本‘做’得很高。”刘福元告诉记者，在充分理解、掌握土地增值税的规定下，大幅降低土地增值税的应纳税额，是目前很多地产公司的常规做法。

　　他举了一个例子，很多地产集团公司会把部分集团员工的工资和福利列入项目开发间接费用以达到避税目的。

　　上述地产公司往往会选择将自己所开发的房地产项目，委托给有自己控制的代理公司实施销售，然后以“无法分摊费用”为由，要求按照总扣除项目的10%来计算销售费用。如此一来，项目的利润就大幅减少，需要实际缴纳的土地增值税也就大大降低。