近来房产税又成热议的焦点。有媒体称，近期北京、深圳、南京和杭州等多地房产税试点方案已上报。

　　早在2011年1月份，我国开始在重庆和上海试点房产税改革，这两个试点城市恰好代表了两种主要类型，上海属于一线高房价、高增长的城市，重庆则属于中等房价的内陆城市。

　　由于是政策试点，两个城市的房产税模式也相差较大，上海是典型的“增量模式”，即无论家庭已经拥有多少面积的住房，只要不新购住房，这些家庭都不会进入房产税征管的范围；重庆是“存量模式”，特别要求所有的独栋别墅均要缴纳房产税。

　　在重庆和上海的房产税试点政策出台后，出现两个主要的争论：一是房产税与土地出让收入的重复征收问题，由于土地出让收入相当于一次性将70年的房产税进行折现，因此在土地出让收入基础之上再征收房产税的话，难免重复征收了；二是房产税的征收效率问题，在重庆和上海市已公开的税收统计中，两地2011年全部的房产税收入占地方收入的比重不到0.5%，因此该政策在具体的执行过程中被打了折扣。

　　不过，房产税对住房价格的影响不一定要通过真实的税收效应，即使是消费者的心理预期效应也足以降低房价。这两个城市的政策试点距今已两年多了，从时间跨度上已足够看出效果，笔者的研究，正是利用两个城市的房产税政策试点，来估算房产税的实际效应。

　　房产税的价格效应大小取决于政策的执行力度

　　在大多数西方国家中，房产税是一个非常成熟的税种，也是地方财政收入的主要来源。地方政府一方面利用房产税收入来提供公共服务，另一方面良好的公共服务吸引了居民的流入，抬高了房价，进而增加地方的房产税收入，两者之间是一个良性循环。

　　与这些国家不同的是，我国现阶段试点的房产税还主要集中在价格调整上，远不足以对地方财政收入产生影响。

　　由于城市土地供应的垄断，以及我国还处于一个快速城市化的过程，城市的住房需求一直非常旺盛，这使得近十年来的房价都保持快速上涨的趋势，房价的增速远高于同期的CPI增速。同时，资本市场的管制也使得普通居民的投资渠道非常狭窄，房地产成为城市居民最优的投资方向，其投资回报高、风险低，因此投资需求构成了我国现有房地产市场的重要成分。

　　相较而言，房产税对住房价格的抑制作用要大于其他税种，如营业税、个人所得税等。房产税是对持有环节进行征收的，因此房屋持有者很难在短期内将税收成本进行转嫁，持有成本的增加相当于降低了住房投资的净收益，可以在边际上挤压一部分的投资需求，在需求下降的同时，住房价格自然就会下降。

　　基于上述的逻辑，我们的研究针对在重庆试点的房产税政策，利用项目评估方法模拟了重庆在没有房产税时的潜在房价水平，然后再跟真实的房价水平进行对比。我们的研究发现：自2011年1月至2012年2月，后者比前者下降了140.883～341.785元/平方米，下降幅度为5.38%.为了保证估计方法的可信度，我们将同样的方法应用于没有房产税试点的城市，比如北京和湛江，发现这些城市的模拟房价水平和真实房价水平几乎完全一致。

　　从我们的研究结果来看，虽然关于房产税的价格效应大小还存在争议，不过其效应是显著存在的，效应的大小取决于政策的执行力度。

　　现阶段试点的房产税不利于收入分配

　　我国现阶段房产税出台的目标并非为地方筹集稳定的财政收入，而是抑制房价，让那些中低收入阶层也能够买得起房子，避免因为投资需求而抬高房价。

　　从平均的价格效应来看，试点城市的住房平均价格确实有所下降。但是当我们区分住房市场结构再来估计房产税的效应时，结果却出人意料。我们将重庆市的住房价格按照90平方米以下和144平方米以上分为两组，再将这两组与全国的平均水平进行对比，结果发现：重庆市的大面积住房价格随着房产税而显著下降，小面积住房价格却保持了更快的增长速度。

　　这一结果看上去很矛盾，但却是合理的。

　　首先，重庆市的房产税政策针对新购住房有减免政策，规定一个家庭新购的高档住房免税面积为100平方米，这意味着100平方米以下的房产税税率为0，超过100平方米的部分则需要交纳0.5%～1.2%的税率，这个边际税率是非常高的，因此100平方米以下的住房相对更加受市场欢迎。

　　其次，那些原本准备购买大面积住房的家庭，出于避税的考虑，会选择购买一个小面积的住房，因此房产税将大面积的市场需求挤出到小面积住房市场，瞬间增加了这些市场的需求，在供给来不及调整时，小面积住房价格大幅度上升，而大面积住房价格下降。

　　此外，在同期国内诸多城市都实施了跟户籍挂钩的限购政策，使得居民无法跨地区购买住房，那些房产税试点城市的高端需求无法在其他城市得到满足，不得不转向本地的中低端住房市场。

　　房产税的初衷是为了保障中低收入阶层对住房的合理需求，但是政策的实际效果却南辕北辙。

　　总体而言，试点城市住房价格是下降的，其中的驱动力是大面积的住房价格下降，然而这部分住房市场与中低收入阶层没有关系，这些群体在现有的房价水平下还无力购买大面积住房。更为重要的是，那些他们原本可能购买得起的小面积住房，却因为房产税政策而涨价，这些群体的购买力反而下降了。

　　任何对价格有影响的改革都会产生收入分配效应，只是这种收入分配效应有时是正向的，有时是负向的，我国现阶段试点的房产税明显不利于收入分配，降低了中低收入阶层的福利，他们不得不为此推迟住房消费。

　　宽税基房产税模式更适宜

　　从东亚和世界上主要的国家和地区实施的房产税形式来看，除了我国的台湾地区，其他国家和地区的房产税都有一个共同的特征：宽税基、广覆盖，即全部的房屋所有者都需要交纳房产税，不同经济发展水平的地区可能在税率方面存在差异，但在覆盖范围方面都是统一的，同时对于低收入家庭有种类不同的返还政策。

　　宽税基的好处一方面能够为地方政府筹集足够多的收入，另一方面宽税基与低税率是同步的，使得法定税率水平可以制定为一个较低的水平。同时，宽税基还能够避免居民逃税，由于所有的住房资产都需要缴税，因此就没有人可以改变住房属性或特征来获取减税资格。

　　但是很明显，我国现阶段的房产税与主流的房产税政策还有一定的差距，虽然我国暂定的法定税率与这些国家和地区类似，但是在征税范围上差异较大，这造成了为何试点城市的房产税征收进展不顺利的原因。

　　短期来看，房产税的“上海模式”要优于“重庆模式”，上海模式不会显著影响到小面积住房市场，重庆则不然。也就是说，按人均面积而不是单套面积进行减免，所产生的收入分配效应要更小。例如一个三口之家要购买一套住房，在上海模式下，他们倾向于购买一套大面积（最高180平方米）的住房，而不是两套90平方米的住房，原因是限购政策会促使家庭购买大面积住房；而在重庆模式下，这个家庭就只能购买100平方米以下的住房。

　　因此在未来进一步推广房产税时，一定要谨慎考虑房产税所产生的收入分配效应，特别是对城市弱势群体的不利影响，在政策设计初期就要做到系统考虑。

　　从长期来看，要用宽税基房产税替代窄税基房产税。宽税基的模式既能够有效遏制房价上涨，也能够从根本上解决土地财政的问题。我国现阶段的房产税对房价的影响还停留在心理影响层面，并不是真实的影响，按照我国现阶段的房价增长速度，如果对持有房屋按价值征收1.5%的税收，那么投资者从房价增长中获得的回报就很低，从而挤出了投资性需求，使得房屋的购买者是居住性需求的消费者。

　　宽税基的房产税还是解决土地财政的核心基础，按照我们研究测算，如果是宽税基的模式，即使是实施0.5%的最低税率，也能够达到一半的土地财政收入，如果房产税税率提高到1.5%，则完全可以替代土地财政收入。

　　当地方政府获得持续稳定的房产税收入后，决策层就可以对现有的土地出让制度进行改革，如增加对农民的耕地占有补偿等，同时房产税属于预算内收入，其支出会受到人大的法律监督，地方的投资冲动会被抑制，使得政府增加在教育、社保、环境等公共服务方面的投入，改善现有的财政支出偏向问题。