一、土地增值税清算之前房产企业的账务处理流

1 房地产企业的开发成本、期间费用和利息支出的财务操作以关注当年企业所得税为主要出发点。房地产企业出于抵减当年企业所得税的考虑，往往将工程人员的工资、福利、折旧、修理费、劳动保护费、办公场所费用等计入当期损益，在科目设置上也以企业所得税为主，计人管理费用的相关明细科目。

2 在项目开工建设准备前和销售前，关于产品定位和定价，财务没有提前介入，整个开发项目开发前未充分考虑土地增值税清算的因素。房地产开发的前期准备工作应是由企业各职能部门共同参与的一项综合规划，应将各种因素充分考虑。而在实际操作过程中，财务往往担当的是事后核算工作或是少量的事前测算工作，由于在国家政策未调整前，财务测算也只考虑主要的几个税种，未充分考虑土地增值税清算的因素。不能充分发挥事前筹划的作用，这样在开发项目实施前就漏掉了税收中关于土地增值税这最关键的环节。

3 财务自身前瞻性不足，对土地增值税清算工作准备尚未充分，抱有侥幸心理。《土地增值税暂行条例》是1993年12月颁布的，由于其操作计算十分复杂，且没有与之配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，因此在全国各地没有普遍实施。浙江省则是在2004年之后才颁发相关预征的条例《浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》，《转发浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》。上述条例中并没有明确企业在完工后如何进行清算的规定，因此，财务人员普遍抱有侥幸心理，对清算工作的准备不充分。

二、新的税收政策下进行土地增值税筹划的几个要点

1 转变财务核算思路，从单纯以企业所得税为出发点变为两税综合考虑，控制增值额。具体可考虑如下：

(1)将直接管理项目部门费用归集到开发间接费中。根据土地增值税规定，房地产开发费用中的期间费用按《实施细则》第七条(一)(二)项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)计算的金额之和的5%以内计算扣除，因此，在财务核算时可以将直接组织、管理开发项目发生的费用，如工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等列入开发间接费，从而减少期间费用的发生额，增加开发成本的发生额，即增加开发成本的扣除额。

(2)将为取得土地而支付的土地使用税等与土地有关的税金和费用计入取得土地使用权所支付的金额中，从而增加开发成本的扣除额。

(3)根据公司借款实际情况，选取财务费用扣除方式。《实施细则》规定，A、利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除;B、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)(二)项规定计算的金额之和10%以内计算扣除。即如果开发过程中，企业借用大量资金，且周期较长，利息费用很多，则可采取据实扣除的方式，前提是必须提供金融机构的贷款证明。如果开发过程中借款很少，利息费用很低，企业进行比较后，可选择不需提供贷款证明的方式达到尽量多扣除费用，降低税负。

2 项目开发前，利用土地增值税优惠政策，做好土地增值税预案。

(1)利用合作建房优惠政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[19951048号)规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。所以，对于有资金无土地的房地产企业，可以与有土地想开发土地却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式，联合进行房地产开发。这样，对方分得的房产不用缴纳土地增值税，只要就自己分得部分在销售时纳税。同理，如果房地产企业自己有土地，但资金紧张，可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，也可达到上述效果。

(2)利用房地产的代建免税政策。对房地产企业来说，代建收入属于营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，前提是不能发生房地产权属的转移。

(3)在房地产开发中后期，可利用建造普通标准住宅的优惠政策。《实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征税。企业进行这项税收筹划的前提条件是增值率要在超过20%的比例范围内。可以通过适当增加住房开发成本和适当降低收入的办法，如增加小区景观支出、增加公共配套支出、折扣销售等，降低增值额，使增值率低于20%，达到免税的目的。前提是，税法规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

(责任编辑：洛熙)