10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记主持学习并讲话。

习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》对于房地产改革发展也作了新的阐述。

中国未来的房地产应该从什么方向走，进行什么样的改革？

上海财经大学公共政策与治理研究院组织专家，根据十八届三中全会后房地产改革发展特点，提出“住房、土地、财税、金融联动改革”课题进行研究，并于11月28日，举行“深化房地产改革发展”媒体访谈会。

上海财经大学教授胡怡建、丁剑平、王克强、朱为群、陈杰分别从财政、金融、土地、税收和房地产等不同研究视角，阐述我国房地产改革发展新思路。

陈杰：房地产改革推荐市场化，但拒绝私有化

房地产不仅是自身的问题，而是与财税、金融、土地等各方面联系在一起。如果财税金融体制的问题解决不好，房地产也解决不了；反过来，如果房地产的问题不能妥善解决，对财税金融也造成很大隐患。

根据习近平总书记 10月29的讲话，与之前最大区别是，强调的不是房价，而是供应体系，包括强调“住有所居”，主要是要解决居住成本问题。居住成本太高，肯定也实现不了住有所居，居住成本与房价有很大相连性，但价格归价格，居住归居住，两者不是完全划等号。

讲话里还有很重要的一点，住有所居，不仅是一个生存权也是一个发展权。所以，我们解决住房保障，不仅是老百姓没有地方住，给他一个地方住，给他一个房子，给他四面墙，那不是解决住房问题。而是要把他放在一个城市的环境里，让他享受城市发展的机会。从这个角度来看，我们要解决住房问题，必须与公共服务、财税、教育、医疗配套起来，才能解决住有所居。

此次讲话还有三个关键词，三个“陷阱”。第一个陷阱，我们如果不能解决住房问题，不解决住有所居，我们会让很多老百姓会陷入贫困陷阱。如果住房上出了问题，生存权发展出现问题，就是贫困陷阱。第二个是福利陷阱，这是一个很新颖的提法。当然学界已经讨论过，但是领导人第一次提。这是很重要的一个启迪，住房问题不能成为一个福利依赖，形成一个负面激励。我们以往的住房保障政策有一些负面激励的，少劳反而多得，懒汉可能享受更好的福利，这不是住房保障的需要鼓励的方向。第三个陷阱是管理陷阱，管理陷阱是我们房地产的保障是只是为了一个政治目标，短期把它建好了，后续的问题不去管不去考虑，没有长期规划，形成一系列问题。比如有些保障房闲置非常严重，或者住进去后，物业租金很难上缴，会形成一系列问题。所以这三个陷阱应该综合考虑。

通过习近平讲话给我们提供一个方向、一个目标。但是客观而言，具体如何实现还是很不明朗的，还在探索中，还在研究中。

在中国两个特殊背景下，一个土地国有制、政府垄断，第二个是发展型政府，还有个经济背景，高速经济增长，这第三个条件下，我们的住房形成了一个特殊的情况，住房在这个城市经济中成了城市发展的特殊融资机制。我想强调一下，有些人对改革的解读，推荐市场化但拒绝私有化，应该说抓住了这次改革的特征，在这个特征下，房地产也是沿着推进市场化，但是不是鼓励私有化。

从这次的供应体系来说，房价政府还是要有一些控制，但是重心不是在房价本身，而是在多元化提供住房体系。有些人说两分法，我们说三分法。对于低收入的，包括中间收入的，从成本的角度解决他的问题。但是要市场化的话，我们也不是说，完全回到以前福利分房的角度，取消房地产市场。房价还是通过推进市场化，通过市场机制而避免用行政手段去控制房价。

但是现在出台的新政里还是以行政调控为主，限制需求为主，这可能需要一个过程。首先限购的前提目前背景下可能还放不开，但是我们可以看到现在的限贷，包括提高二套的房贷率，原来五成，现在六成、七成，这还是一个价格手段。通过这些价格手段，去引导这个住房消费，改变对住房的供应，在没有办法取代限购情况下，只能维持，但是会增加市场机制手段来调控房价。

王克强：土地制度改革不仅是土地管理制度的改革

这次土地制度改革是非常重要的一个阶段。我认为我们国家的土地制度改革从改革开放到2020年，如果分为三个大的阶段的话，那么我们这次是第二个阶段。

第一个阶段是在1987年，我们国家承认土地使用权可以流转，第一次承认土地具有商品性，这是具有划时代的意义。但是当时，我们仅仅能逐步建立国有土地市场，不允许建立集体土地市场。

这次的城乡统一的建设用地市场，把我们的集体土地拉入市场，所以我说它是第二阶段。

到2020年，我们要建立基本定型的城乡统一的土地市场，虽然城乡统一的土地市场要比这次的城乡统一的建设用地市场宽泛的多，那个时候应该建立起来统一的土地市场。

因此这次的改革应该说是非常重要的阶段，就是第二阶段。

这次土地制度改革，有几个特点要注意。第一，它是以建立治理土地体系和治理现代化为目标，目前为止还没有人提。实际上我们国家以前土地一直叫《土地管理》，我们国家只有《土地管理法》，没有《土地法》。在1986制定第一部《土地管理法》就想建立《土地法》，但是条件不成熟；1998我们对土地管理法进行修改的时候，还是想建立土地法，但还是条件不成熟；到了2007年物权法出台，我们还是想建立土地法，还是条件不成熟，可以说，到现在条件还是不成熟。我们一直以《土地管理法》来管理土地，实际上，土地的问题不仅仅是管理问题，这是第一点。第二点，这次土地制度改革的核心是把市场机制在土地资源决定性的作用起的非常的高，实际上，我们经常的土地资源是广义的资源，是一种自然资源，这一点是非常重要的。第三点特点，这次它讲的是一个土地制度改革，很多人解读为土地管理制度改革。这是不正确的，土地管理制度只是土地制度的一部分。我国的土地制度至少包括以下方面：

第一方面是土地产权制度，我们土地产权制度非常不到位的。当然与1978年相比，我们的土地产权制度的改革取得了非常大的成就。就是因为我们土地产权制度改革的不到位，才导致我们现在土地使用过程中，房地产的经营过程中产生了一系列问题。

第二就是土地流转制度，也叫土地配置制度，我们现在看到的是市场配置制度。

第三是土地管理制度，我们现在很多人讲的是土地管理制度，实际上是土地制度。这里面隐含的内容非常的丰富。

(责任编辑：洛熙)