今年以来，欧债危机持续蔓延，美国经济复苏缓慢，外需疲软矛盾日益突出，我国宏观调控已把“稳增长”放到更加重要的位置。与此同时，我国房地产市场“淡季不淡”，一些城市成交量屡创新高，价格也已开始暗暗上涨。

　　针对房地产市场近期出现的波动，决策层再次表明严格房地产调控的坚定态度，多部委在两个月内密集表态。7月19日，国土部与住建部联合发出进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知。从7月下旬开始，国务院8个督查组赴16省市专项督查楼市调控。

　　现在，大家最关心的是，在宏观调控“稳增长”为主要取向，而房地产市场又“严调控”的大背景下，我国房地产市场面临的形势究竟如何？调控面临的难点在哪里，可能发展的趋势又怎样？当务之急该做什么事？

　　一、调控阶段性成效明显，房价反弹的压力巨大

　　7月18日，国家统计局发布今年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，主要情况如下：

　　1、新建商品住宅。环比今年5月价格下降21个，持平24个，上涨25个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%.同比去年6月价格下降的有57个，持平2个，上涨11个；同比价格上涨的涨幅，均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。

　　2、二手住宅。环比今年5月价格下降19个，持平20个，上涨31个；环比价格上涨的涨幅，均未超过1.1%.同比去年6月价格下降的有58个，上涨12个；6月份，同比价格上涨的涨幅，均未超过2.6%，涨幅比5月份回落的城市有8个。

　　从上述价格变动情况，再对照5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，可以明显看出，以“限购限贷”为核心内容的“新国八条”，在2011年初推出之后，经过一年多总体上极为严格的实施，已取得明显的阶段性成效，这主要反映在新建商品住宅和二手住宅价格的同比数据上。

　　从同比数据看，6月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的有57个，比5月份增加2个；二手住宅价格下降的有58个，与5月份的下降城市个数相同。

　　特别值得注意的是，北京、上海、广州和深圳等一线城市的新建商品住宅价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅价格则分别下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%.

　　从同比看，有超过80%的城市房价低于去年同期水平，特别是北京、上海、广州和深圳等一线城市房价同比明显下降，这充分说明“新国八条”措施有效、相关主管部门执行得力，房价过快上涨的势头，从总体上讲已经得到有效遏制，房地产调控业已取得明显的阶段性成效。

　　不过，房地产调控在取得明显阶段性成效的同时，当前面临的房价反弹的挑战也十分巨大，这充分反映在新建商品住宅和二手住宅价格的环比数据上。

　　从环比数据看，6月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比5月上涨的有25个，持平24个，下降21个，环比上涨的城市比5月份增加19个。二手住宅价格环比5月上涨的有31个，持平20个，下降19个，环比上涨的城市比5月份增加13个。

　　特别值得注意的是，北京、上海和广州等一线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.3%、0.2%和0.2%.深圳环比5月虽下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳二手住宅价格全部上涨，分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%.

　　从上可以看出，虽然房价同比下降的城市仍在增加，但从更能反映房价走势的环比数据看，6月份房价环比上涨的城市数量已明显增加，并且使房价上涨城市的数量9个月来首次超过房价下跌城市的数量。

　　正是在这种背景下，7月10日，北京万柳地王诞生。人们对房地产市场的预期，亦开始逆转，从“看跌”到“看涨”。而北京中原一项统计显示，在7月热销的60个项目中，成交均价上涨有43个，占比超过7成。房地产调控稳定房价的压力由此而陡然增大。

　　二、行政性措施效力衰减，面临的两难再次显现

　　2011年初，“新国八条”刚刚推出之际，市场就普遍认为“限购令”最具杀伤力，同时预期投资/投机性购房资金被挤出各大重点城市后，一些原本涨幅并不大的二三线城市，将接过房价过快上涨的接力棒。

　　后来事实证明果真如预料的。2011年6月份，在限购限贷实施4个多月后，一线实施限购限贷城市的房地产成交量持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则成为房价上涨的主力。

　　2011年7月12日，国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　从理论上不难推测，一旦限购令由一线重点城市扩大范围覆盖到二三线城市，接下去很可能还得将限购的范围扩展到四五线城市，甚至进而将限购令一直扩大到所有存在商品房交易的地方。

　　对社会主义市场经济来说，行政性的措施不是说不能用，在必要的时候必须要用而且一定要管用，但同时也得清醒认识到，行政性措施也有一个明显的弊端，其是以丧失效率为代价的，只能是一个临时性的措施。

　　采取以限购限贷为核心的行政措施，把稳定房价作为宏观调控的主要目标，其直接后果就是在稳定房价的同时，也得承担实体经济停滞不前的代价。而一旦回过头来刺激实体经济的增长，则势必反过来冲击住房价格的稳定。

　　现在，虽然有许多人将房价反弹的原因归结为各地楼市调控的小动作，但是，一个不争的事实是，各地楼市小动作早在去年下半年就开始陆续出现了，而楼市真正回暖、房价出现反弹的“分水岭”却在今年的五六月份。

　　楼市“分水岭”出现之时，其实正是“把稳增长放在更加重要的位置”提出之际。5月份之后，我国一系列“稳增长”组合拳开始发力连续下调准备金率及基准利率，促进节能产品消费，尽快启动了一批“十二五”规划重点项目……，这或许不是纯粹的巧合可以解释的。

　　试想想看，货币额头上没有刻字，其流向岂有那么好管的？当年，虽然国家发改委曾信誓旦旦表示，4万亿投资没一分钱进入房地产，但人们看到的一个不争的事实是，伴随着4万亿投资，是M2的连创新高以及房地产价格的突飞猛进。

　　今天，调控政策面临的两难是，如果放松货币政策以支持经济增长，则信贷资金难免又一次或明或暗地通过各种渠道进入房地产领域，那么，房价很可能会扭转目前总体下降或涨幅放缓的态势，而恢复迅猛上涨的势头。如果紧缩货币政策以打压房价，则中国经济增速将无可避免地加速下滑。

　　三、认清房地产本质属性，托宾税推出势在必行

　　在全球，房地产形式是产业，本质却是金融；在中国，房价形式是价格，实质却是税收。

　　为什么在货币稳健的背景下，以限购限贷为核心的行政调控措施在取得卓有成效的同时，会带来经济下滑的综合效应？

　　从金融角度说，现代信用货币发行的依据，从根本上说是以商品物资保证为基本依据。按信用创造学派的说法，信用就是货币，货币就是信用；信用创造货币；信用形成资本。

　　而以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，通过市场比较法的传导，最终会演变成货币和信用的急剧扩张和急剧收缩。

　　譬如，次贷危机后，虽然美国、欧洲等较着劲开动印钞机，美联储资产负债表，在救市过程中从0.8万亿美元增加到2.2万亿美元，这增加的1.4万亿美元的负债，可说是开动印钞机狂“印”出来的，但为什么世界流动性反而突然消失了？关键在于房地产价格涨跌对信用存在着扩张收缩效应。

　　当时伴随着美国房价的下跌，美国的货币乘数也急剧下降了，原先美国的货币乘数一直维持在9左右，而到2008年11月份时已下降至5左右，欧元区情况也差不多如此。

　　2008年10月23日，格林斯潘在美国众议院作证时曾说，住房价格稳定是目前金融危机终结的一个必要条件，当房价最终稳定时，市场就会开始解冻，投资者将尝试重新进行较高风险的投资。在此之前，政府采取积极大胆的措施支持金融市场是正确的做法。

　　在货币稳健背景下，采取限购限贷行政措施，一方面能取得立竿见影稳定甚至降低房价的效果，另一方面也会带来“冻结住”货币乘数的副作用，并进而“冻结住”全社会流动性，给宏观经济带去下行压力。

　　而从财政角度讲，财政财政，有财方能行政。有学者甚至认为，地方政府竞争体制是中国经济这些年快速增长的主要原因。而地方政府竞争体制的最重要支撑是土地财政。

　　土地财政虽包括三方面内容：一是与土地相关的政府非税收收入，二是与土地相关的有关税收，三是地方政府土地抵押融资所得；但土地财政的核心是土地出让金收入。

　　由于政府实行垄断性供应土地，类似于古代对食盐、酒、茶等实行专卖，土地出让金实质就是一种变相的税收制度安排。因此，土地财政是一种有中国特色的税收制度安排。

　　中国成为WTO成员后，从根本上讲，中国经济可区分为两大循环，一是参与全球经济的大循环，二是国内经济自身的小循环。在这两个循环中，土地财政都起着联系和纽带作用。

　　土地财政补贴工业投资，并最终贴补产品出口，让中国产品打遍天下无敌手，成为全球生产大国。土地财政让各地以政府性投资为主导，带动和引导全社会投资，使当地城市建设突飞猛进，城市居民生活环境质量迅速提高。

　　中国参与全球经济大循环的最大特点，就在于土地财政补贴中国商品出口。而中国国内经济循环的最大特点，在于以土地财政作为支撑的区域经济竞争。

　　从全球经济循环来说，土地财政的本质是国内征税、贴补国外。而从国内经济循环说，土地财政的本质是向购房者征税而促进投资、创造就业。

　　本轮以限购限贷为主要手段的调控，并没有触及土地财政的根本，而只对土地财政起到部分冻结作用，其结果只是部分冻结了国际国内两个经济循环，进而影响到GDP的增长。

　　这种GDP增长的放缓，从好的角度说，减少了我国国民福祉的损失，而从坏的角度说，则造成了经济运行的停滞不前。经济运行一旦停滞不前，社会矛盾就可能集中爆发。

　　当前，为稳增长，货币政策的适时调整，已不可避免正在进行之中。而未雨绸缪，以“托宾税”来承接“限购限贷”，也已是势在必行

　　不难想象，如果作为抑制投资/投机的核心措施，限购令“红线”一旦失守，随之而来的楼市混乱，可能会不堪设想。因此，在“把稳增长放在更加重要的位置”之时，以税收制度的设计，来承接行政措施的限购，显然已成燃眉之急。

　　曾有学者提出，十二五期间，要通过改革使房地产税和资源税成为地方主要收入来源；房地产税可望成中东部省份的税收支柱，而资源税则应成为西部省份的税收支柱。

　　在西方发达国家如美国，物业税确实是地方主要的税收来源。但中国与美国不同的是，美国人不需交纳土地出让金，而中国人需交纳土地出让金。

　　西方发达国家房产税之所以成为地方财政主要税收来源，主要建立在其土地私有制和城市化已经完成的基础之上。而我国土地财政之所以会成为地方财政的重要支撑，主要基于我国土地公有制的制度安排和正处于工业化、城市化的高速发展期。

　　中国的土地财政，与美国的物业税，其实有着异曲同工之妙。如果，今日中国人在承受中国特色的土地财政之余，还需再承担美国式的物业税，那么，一方面，中国的“中产者”很可能会步美国“次贷者”后尘而破产，另一方面，中国的房地产税也避免不了“重复征税”师出无名的事实。

　　更何况，中国土地出让金收入规模如此巨大，试图将房产税培育成财源支柱，进而取代土地财政，在现阶段只能是痴心妄想。房产税的功能设计，恐怕不能无视广大购房者已为土地财政尽了纳税义务的历史事实，也不能无视许多“房奴”并非富人的客观事实。

　　他山之石，可以攻玉。在国外，房产税从来不是遏制房价涨的良器，而只是解决地方财政收入的工具。一些征收房产税的国家曾经历房地产泡沫的膨胀和破灭，就足以说明问题。

　　各国实践证明，对抑制房地产投机有效的是“托宾税”，而不是传说中的房产税。幻想以房产税替换限购令来抑制房价上涨，恐怕很不现实，相反倒有可能因此而加重民众负担。

　　在当前发达经济体迟迟难以退出量化宽松的大背景下，我国抑制楼市投机/投资性需求，采取交易环节的“托宾税”，来取代行政措施的“限购”，或许更符合我们的目的和要求。