据新华房产了解，杭州此次做为房产税下一批试点扩围之一的城市，主要针对增量住房征收、以户为单位划定免征面积、实行超标面积累进税率等内容进行推广。目前,包括杭州市在内,总计有4～5个城市上报了技术方案。

杭州市政府上报,并经住建部、财政部、国税总局审定会签的房产税试点征收实施方案，采用对增量房屋征收房产税的模式,在此基础上划定人均60平方米的免征面积,按照家庭为单位综合计征。税率分为两档,对普通住宅,以交易价格的4‰的税率征收;对于非普通住宅,以交易价格的8‰的税率征收。

新华房产邀请瑞立东方花城副总经理田强和汉嘉地产顾问副总经理陈焕春一同探讨房产税出台对楼市的影响。

房产税调控房价是个伪命题

【新华房产】：据新华房产调查，大部分开发商认为房产税对房价没有影响，房产税到底会对房价产生怎样的影响？

【陈焕春】：我觉得谈调控房价，这可能是一个伪命题，因为我们虽然看到年年调控，从03年到现在十多年了一直在调，虽然都提到房价，但其实房价不是调控的目的，不是为了调房价而调的，其实是为了整个市场更有秩序，更加健康、长远发展，不会出现一些非常不合理的现象或者说投资过渡集中的现象。如果说房价真正到了比较健康的状态，那么房价该是多少就是多少，它是由市场决定的。

房产税跟房价之间不可能有非常直接的相关。因为相关度更高的可能是地方政府，它是作为地方政府的税源。所以之前我们会猜测为什么上海会积极实行房产税，因为上海马上就面临无地可卖，现在土地收益占大头，很可观，但它不可再生，这个资源没有了，消耗殆尽之后地方政府的收益又靠什么？这是房产税要考虑的问题。另外手头上地比较多的问题，它考虑问题的时候可能又会在另外的立场考虑，所以房产税相关的一方跟地方政府关系更大。

【田强】：关键要看地方政府出台房产税的目的是什么，如果说目的不明确的话，它想起到的效果相对来讲也会大打折扣。房产税作为一个地方税种来讲，它究竟是想用来便宜房价还是作为对地方财政的补充，这是两个不同的目的。而单从现在的土地政策来讲，政府所能获得的土地收益那是远远大于房产税调控。曾经做过测算，今年上半年全国土地的出让是1.6万亿，而真正出台类似4%或者8%的税率杠杆，一年顶多也就是几百个亿，那是千分之五到六的收益。所以从这个收益来讲，对政府来说不划算。所以调控房价有没有作用？我相信会有作用，但是这个作用是长期而缓慢的，而且需要很多制度、技术手段的完善和补充，比如现在城市的房产信息联网，如果这些不做到，执行起来比较有难度。

房产税抑制过度占有 但效果尚待检验

【新华房产】：房产税会带来怎样的市场反应？

【陈焕春】：房产税对房价的影响从阶段性的影响来看确实有几个阶段：第一，像杭州这样的状态，就是将要收但是还没有收，细则还不是特别确定的情况下会对市场产生一定的影响，让消费者情绪不稳定，从目前传出来的一些消息，尤其是要按照上海一些版本征收等等来看，对目前市场反而是一个促进作用，因为存量不究，很多人觉得在房产税之前把房子买了，所以反而是短期促进的作用。第二，就是刚好开始执行的时候，是政策心理作用最明显的时候，有很多细则虽然公众来不及消化，很可能是比较长的观望期，当这个心理期过去了之后，运行了一段时间可能才能看到这个政策发挥了作用，这个时间可能比较长，而且有的时候它的力度不大的话也不是特别明显。

重庆和上海这两个试点城市，他们的市场相对来讲是有一定的变化，但一方面除了房产税还有其它政策在共同作用，另一方面结合市场即使同样实行房产税也会有一些不一样的变化，所以这就很难讲到底是不是房产税发挥作用。而且只执行了这么一点点时间，去统计两个城市收上来的钱都很少很少，因为大多数房源划到不征税范围内之后，划到征税范围内的很少，所以缺少很多检验的数据来验证它。

【田强】：现在大部分开发商主要把精力放在刚需盘的开发上来，这实际上也是对一些政策的调整，应该是一种未雨绸缪的准备。我刚才随便算了一下，如果说一对小夫妻刚刚结婚，在上一辈的支援下买了80方，还可以买一个100方改善型，从这个角度来讲正好符合杭州的限购政策，正好是180方。所以对打击刚需是没有什么问题的，刚需不会受打击。更多的是对多套房的人，甚至是通过囤房买房牟利的人，这部分人受打击。目前以我们公司项目来讲，房子是以刚需为主，所以对我们这些以刚需为主的开发商来讲影响不大。

房产税不能够代替限购在市场中的作用

【新华房产】：对于房产税来说，不管将来卖掉刚需户型换大户型还是直接买大户型，都要面临着税收征收的问题，是否和限购政策存在替换关系？

【陈焕春】：房产税设立初衷，应该是在持有环节，会限制一些过度的占有，占有过多会增加成本，如果能够比较理想的按照这种效果去实施，它的作用跟限购政策还是有那么一点点相同的地方。

在执行力度上会有区别。房产税现在已经试点了两个城市，一个是上海，一个是重庆，但细则不同，里面有很复杂的因素。杭州落地房产税关键在于细则怎么定，它牵扯到的群体特别多，地方政府在里面的角色也比较微妙，因为它是地税，也是利益相关方，所以很难去说它制定一个特别特别理想的税种，能够真正达到一方面把整个市场秩序带向更加合理，另一方面又能够在整个社会上起到在财富分配中的调解作用。

很难有各方面都兼顾的。我们看到不同的细则都有不同的优点和缺点，所以不管是从目前的重庆、上海细则来说，还是执行到现在的结果、力度来看，都不能够代替限购在市场中的作用。

【田强】：从宏观高度来讲，限购政策采取的更多是一种行政手段，而房产税实行的是一种经济杠杆。从我们跟国际接轨的角度来讲，必然要从逐步的行政手段的干预走向经济杠杆，两者是互为补充的。

上海和重庆这两个城市试行房产税的表现形式不一样。上海房价是跌了，但重庆甚至还有涨，所以情况是有所不同的。制定房产税也只能说地方政府在充分考虑和结合了当地楼市情况下制定比较合理，但要说房产税绝对代替限购不现实。

细则应让刚需无须担心

假设案例分析一：

【新华房产】：在杭州上报的方案中提到按照家庭为单位综合计征，划定人均60平方米的免征面积。“如果以家庭为单位，那就是我一个人，如果买一套90方的户型，按照人均60方的户型征收税收，岂不是面临着要被征收30平方税收的窘态。”对于这样的说法，在未来市场真的有这样的征收政策，还是我们在杞人忧天？

【陈焕春】：这只是其中一条，我们也看到杭州细则也传了不下三个版本，其中有一个版本讲是仅有的一套是不征税的，是免征的。其实仅有的一套不征税，可能对于单身刚需如释重负了，但也产生另外的隐患，就是如果仅持有一套上亿的豪宅也不征收？所以细则有时候还是不够细，它应该规定的更细一些，在实行过程当中各个因素都考虑到。但一般来讲这种刚需类的需求是不太用担心的，因为这是之前制定这个税时的一个原则，在制定过程当中方方面面都会考虑到积极释放刚需的合理需求。所以最关键的是细则，这个细则当中真正刚需人群应该不需要去担心，这样才算是比较成功的。

【田强】：真正的刚需政府还是会充分考虑到的，但是具体细则怎么出？政府在管理的时候具不具备这个技术平台？这几点都是因素，所以我们只能说进一步的拭目以待，任何一个政策不可能是一蹴而就非常完善的，也是通过在执行中逐渐修订才会完善。

假设案例分析二：

【新华房产】：“我在试点之前买了房，原有的房产就不征税，但如果试点之后我又买了套房，在划定免征面积时，就要计算我以前拥有房产的面积，然后再确定应缴的房产税税额，这让我有点垂头丧气。”

【田强】：为什么杭州市采用了这种方法？如果你没有增量房的时候，对你原来的存量房不涉及到征税，但毕竟在某一项政策出台的时候，要考虑到它的可行性和尽量能够减少它实施的阻力，任何一个政策如果涉及到既得利益者太多了，它的反对面众多的话很难实施下去。所以制定这个政策的时候，我觉得是经过了认真权衡的，就像我们目前的改革推进一样，现在不是想怎么改革的最好，而是尽快的要动起来推进下去。所以我觉得从政策角度来讲，还是选择了比较容易的一些推进方式。

【陈焕春】：值得提醒的是要以真正出台时的那个细则为准来讨论问题。房产税如果出台的话，它会不会像其它政策一样有一个预料期，让你有一个反应时间，如果真正要收这个税不会让你有反应习惯的。但如果这样的话，这个市场会戏剧性的发生变化，如果存量房不税，他会抢在房产税出台某一天之前把想买的房子买了，这样最暗淡。假设超标面积累进税真正要收了，他大不了不买，除非那套房子他特别喜欢，从需求角度来讲不惜一切买那套房子，实在不行把原来的房子卖掉。

(责任编辑：洛熙)