近期，税务机关在对某房地产开发企业进行2009年税收检查时，发现该公司使用企业自制票据代有关部门收取包括房屋产权证费、物业保证金、装修保证金、卫生清洁费、供电开户费、用水开户费及住房专项维修基金共计652485元（其中，住房专项维修基金392276元），在财务处理上，企业收到代收的各种款项时， 借记“银行存款”等科目，贷记“其他应付款”；转交给有关单位换取正式票据时，借记“其他应付款”，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记“其他应付款”或“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。问题是，该企业只是代收代付行为并未获取利差或手续费，但按照税收政策规定，却也要按代收款项申报缴纳营业税。而同样的代收代付行为如果由物业公司进行运作，却可以按收付差额或仅就相关手续费收入作为计税依据缴纳营业税，企业财务人员对此很不解。

房地产开发企业代收费用处理

房地产开发企业应区分“价外费用”与“代收费用”申报缴纳营业税。

该房地产企业的上述代收代付行为，属于收取的“价外费用”。房地产企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。这里的“价外费用”，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。但需要注意以下两条特案规定：（一）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不属价外费用：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。对上述“代收费用”，应从委托方、适用范围、批准权限、票据使用、收款是否全额上缴财政等方面予以把握。（二）住房专项维修基金征免营业税。《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发〔2004〕69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

虽然《企业会计准则》等相关会计制度规定，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。但对营业税的处理而言，则应并入营业额计算应纳税额。这也就是《税收征管法》第二十条所规定的，纳税人、扣缴义务人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款。

就本例而言，该房地产开发企业应按扣除住房专项维修基金后的余额申报缴纳营业税13010.45元=（652485－392276）×5%，而不能享受差额征税的规定。

物业管理公司代收费用处理

物业管理企业的代收费用按差额或手续费收入缴纳营业税。

物业管理企业本身从事物业管理属于营业税“服务业”税目中的“其他服务业”，但物业管理企业代有关部门收取水费，电费，燃（煤）气费，维修基金，房租的行为，根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕76号）规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费，电费，燃（煤）气费，维修基金，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）也明确规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

(责任编辑：洛熙)